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Consorcios | 19/03/15

Se publicó la flamante Ley que establece la inscripción de los Administradores en un Registro, entre otras cuestiones.

PBA: Ley de Administración de Consorcios

Finalmente, fue sancionada y publicada la Ley 14.701 (B.O.: 18/3/15 – PBA) mediante la cual se crea el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires. Estas son algunos de los puntos que trata la nueva ley:

  • Para administrar un consorcio, habrá que estar inscripto en el Registro que se crea, sin importar si se realiza esa tarea a título oneroso o gratuito.
  • Los administradores, para cumplir con el deber de inscribirse en el nuevo registro,  deberán presentar la siguiente documentación:

a. Nombre y apellido o razón social y domicilio real.

b. Para el caso de personas de existencia ideal, deberán presentar certificado de vigencia de inscripción en la Dirección Provincial de Personas Jurídicas.

c. Constitución de domicilio especial.

d. Número de CUIT.

e. Certificado de aprobación de un curso de capacitación sobre administración de consorcios.

  • Quienes ejerzan las funciones de administrador/a ad honorem (a título gratuito) no tienen que presentar lo indicado en los incisos c), d) y e), pero deberán acompañar copia certificada del acta de asamblea en el que ha sido designado como administrador/a ad honorem y aceptación del cargo.
  • Se le entregará al administrador que haya solicitado su inscripción en el Registro un “Certificado de Acreditación”. Con él, el administrador puede acreditar ante los Consorcios su condición de inscripto en el Registro. Su  validez es de 30 días. En la certificación constarán la totalidad de los datos requeridos al administrador al inscribirse y las sanciones que se le hubieran impuesto en los 2 últimos años. El administrador debe presentar ante el Consorcio el certificado de acreditación, en la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación o continuidad, salvo que se trate de una administración gratuita.
  • ¿Quiénes no pueden ejercer como administradores?

- Los inhabilitados para ejercer el comercio.

- Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva.

- Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme.

- Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.

  • ¿Cuál es el plazo de duración del mandato de un administrador? Si el Reglamento  de Copropiedad y Administración del consorcio no estipula este plazo, o bien lo estipule por tiempo indeterminado, se establece que el administrador tendrá un plazo de 1 año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado en igual término la Asamblea, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento para su nombramiento.  puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato por esa mayoría. El plazo de un año se contará desde la fecha de la primera Asamblea ordinaria convocada luego de la publicación de la nueva Ley.
  • Estas son las obligaciones del administrador:

a. Presentar una constancia del certificado de inscripción en el Registro,  tanto en la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación o continuidad, como en la Asamblea Ordinaria de Copropietarios que se realice en cada uno de los Consorcios que administra, junto con una copia de la presente ley.

b. Ejecutar fielmente las decisiones adoptadas por la Asamblea de Copropietarios.

c. Asegurar al inmueble contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.

d. Llevar en debida forma los libros de administración, de actas de asambleas y de registro de firmas de los copropietarios.

e. Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios.

f. Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas. El administrador debe otorgar la vista de la documentación en un plazo no mayor de cinco (5) días de la fecha en que se formuló la solicitud.

g. Cuando los copropietarios, en Asamblea Ordinaria o Extraordinaria, lo dispongan por mayoría, se debe realizar una auditoría a través de un profesional contable. La negativa a realizarla u obstaculizar su avance es causal de remoción.

h. Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias

i. Denunciar ante el organismo competente de la Provincia de Buenos Aires, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el consorcio que administra, sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra.

j. Atender a la conservación de las partes comunes y resguardar la seguridad del edificio e integridad física de las personas, garantizando que el personal que realiza tareas en forma habitual en los edificios que él administra, se capacitan anualmente en materia de higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios.

k. En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los cinco (5) días, los libros y documentación relativos a su administración, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.

  • Presentación de declaración jurada: Los administradores inscriptos en el Registro deberán presentarla anualmente y contendrá lo siguiente:

- Listado actualizado de los Consorcios que administra, y si lo hace a título gratuito u oneroso.

- Copia de las actas de Asambleas relativas a rendiciones de cuentas.

- Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social y cualquier otro aporte de carácter obligatorio; seguro de riesgo de trabajo; cuota sindical si correspondiere; capacitación sobre seguridad e higiene, relativos a los trabajadores dependientes de cada uno de los Consorcios que administra, indicando fecha y entidad bancaria en la que se efectuó el depósito.

- Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido demandado personalmente por daños y perjuicios o cualquier otra acción judicial, relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos. En el caso de personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué otras autoridades deben cumplir con este requisito.

- Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido actor o demandado el Consorcio que administra.

- En su caso, el detalle de los juicios por cobro de expensas, indicando carátula, capital reclamado y juzgado interviniente.

  • Las liquidaciones de expensas contendrán:

Datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, porcentual correspondiente, total a pagar por cada unidad, saldo anterior y actual al mes liquidado, intereses punitorios. Si los hubiere, se detallarán los depósitos judiciales efectuados en el mes anterior y los convenios de pago efectuados con propietarios deudores de expensas y aprobados por la Asamblea de Copropietarios.

Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., número de inscripción en el Registro).

Datos del consorcio, con el número de C.U.I.T

Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior.

El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando número de C.U.I.T., consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.

Listado de unidades funcionales en mora, indicando períodos y montos.

En el caso de los consorcios compuestos por menos de 100 unidades funcionales, también se deberá informar nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, número de C.U.I.L, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

Detallar los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, domicilio, número de C.U.I.T o C.U.I.L., número de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y, en su caso, cantidad y número de cuotas que se abona.

Detallar los pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.

Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.

  • Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:

- Denominación y domicilio del consorcio.

- Piso, departamento y/o unidad funcional.

- Nombre y apellido del/a propietario/a.

- Mes que se abona, período y/o concepto.

- Vencimiento, con su interés respectivo.

- Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro.

- Lugar y formas de pago.

- Detalle de deuda a la fecha o la leyenda, si correspondiere, “Sin deuda a la fecha”.

  • Contratación de obras y servicios: Los administradores no pueden contratar, ni someter a la consideración del consorcio, los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los requisitos de:  título y/o matrícula del prestador o contratista; descripción detallada de precios,  materiales y mano de obra; plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.; si se otorga o no garantía y, en su caso, el alcance y duración; plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio; seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista,  y de responsabilidad civil, y si se contrata a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio. Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de 2 años, salvo que la Asamblea de Copropietarios disponga uno mayor. Si la necesidad de la reparación es urgente el administrador podrá exceptuarse del cumplimiento de estos requisitos a lo indispensable.

El incumplimiento de estos deberes será sancionado por la Ley 13.133, Título VIII, Capítulo IV y en el Título IX (defensa del consumidor). Si del sumario surgiese la eventual comisión de un delito, se remitirán de inmediato las actuaciones al Juez competente. Las acciones y sanciones prescriben en 3 años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente.

Para finalizar, el Registro de Administradores es de acceso público, pudiendo cualquier interesado informarse gratuitamente respecto de todo inscripto, de los datos y de las sanciones que se le hubieran impuesto a los administradores en los últimos 2 años. El Registro se encontrará disponible para su consulta en la página Web del organismo de contralor de la Provincia de Buenos Aires, que oportunamente será designada por el Poder Ejecutivo provincial.

Ver texto completo:

Ley 14.701 (PBA)

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