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Consorcios | 28/10/15
Notificación fehaciente

Entre las reformas del nuevo código se encuentra la obligación del administrador de comunicar a los propietarios

Notificación fehaciente

Por la Dra. Diana Sevitz

El Código Civil y Comercial recientemente que ha entrado en vigencia ha incorporado algunas reformas en la propiedad horizontal.-

Entre ellas ha impuesto al administrador la obligación de comunicar a los propietarios "en forma fehaciente".

Debido a la confusión que recepto, tanto de algunos propietarios como de administradores del alcance de la forma de notificar,  es que trataré de analizar cómo se interpreta la misma.

Su definición: es la notificación de la que se dispone un justificante de que ha sido recibida, indicándose la fecha de recepción.  Las formas de notificación fehaciente han evolucionado ejemplos de estos son los telegramas con acuse de recibo , el fax y la carta documento.

Sus requisitos son simples: si alguien quiere comunicar algo a otro, sea por una obligación impuesta por la ley o por  un acto unilateral volitivo, debe estar seguro  que el otro recibió el mensaje para que pueda considerarse "fehaciente".

Nuestro sistema jurídico se encuentra caracterizado por el que "afirma prueba", y si alguien afirma que lo notificó  y el otro lo niega , tendrá que demostrar que fidedignamente lo ha efectuado.

La tecnología ha avanzado abarcando otros medios de comunicación en diversos soportes entre los que podemos encontrar los mails, wasap, mesenger, etc.

Esto nos aleja de la creencia que solo una carta documento tiene esa eficacia. Durante muchos años, antes de la aparición de los medios virtuales, esta fue muy útil para comunicar fehacientemente ya que no se requería la presencia de un escribano público en el acto de imposición ni en el de la entrega.

Respecto al valor probatorio de los instrumentos particulares, que no se encuentran firmado por las partes,     en los que se incluyen todas la notificaciones detalladas  , exceptuándose la carta documento, el art 319 de CC y Com fija las pautas de interpretación de los documentos particulares.-
Entre ellos, el juez apreciará:                                                                                                                                                                                                                               
•    congruencia entre lo sucedido y narrado
•    claridad y precisión en el texto
•    usos y costumbres y prácticas del tráfico
•    relaciones precedentes
•    confiabilidad de los soportes utilizados
•    procedimientos técnicos que se apliquen

Qué comunicar y dónde?
•  El nuevo C.C y Com ha impuesto al administrador ,dentro de su obligaciones, comunicar a los propietarios lo siguiente, entendièndose en forma fehaciente:
•  Convocatoria a asambleas ( art 2059 y 2067 inc a) 
•  Notificación a los propietarios dentro de las 48 hs de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio ( art 2067 inc k)
• Las proposiciones que se efectúen en una asamblea deben comunicarse fehacientemente a los ausentes (art. 2060 segunda parte)
•  Toda aquellas cuestiones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal que asì lo establecen, entre ellas repartir lo decidido en las asambleas a todos los propietarios.

Domicilio de notificación: Conforme lo establecido en el art. 2046 in fine, si el propietario no opta por constituir otro, es el de la unidad funcional, el propietario tambièn debe notificar fehacientemente.-

A la hora de tener que notificar en forma fehaciente, el administrador deberá extremar los cuidados en la elecciòn del modo de notificar y el soporte utilizado, a los fines de evitar ulteriores conflictos , y que el mensaje que pretende enviar llegue a destino, al propietario en el lugar correcto.-
Una pràctica muy comùn empleada hasta ahora para la  convocatoria a asambleas era el envìo de la misma, por debajo de la puerta sin constancia de su recepción o entrega por la encargada de la misma manera.

Aconsejo que a la luz de las nuevas modificaciones se rectifique esta conducta encuadrándola en lo explicado precedentemente.

Al respecto son  muy clarificadores los  siguientes fallos: "La entrega de cartas simples por la encargada del edificio, sin exigir recibos, no puede constituir un medio idóneo para tener por notificados a los copropietarios de la convocatoria  a asamblea CNCiv Sala L marzo 6 de 2002" 
 
"El Tribunal declara la nulidad de una Asamblea de copropietarios en un Consorcio, en razón de no haberse convocado fehacientemente a todos los condóminos.En el caso, quien convocó no pudo acreditar la notificación respectiva, pues se probó que si bien fue remitida una carta certificada, ello no posibilita la determinación de su contenido.
Fecha dllel fao: 28.10.2004 Tribunal: CNACiv Sala J
Partes: Balletbo, Ana D. c. Consorcio de Prop. Bulnes 261/67

Una buena comunicaciòn genera confianza. Hacer que el otro reciba mi intercambio, cualquiera se el soporte,   auyenta cualquier sospecha y garantiza una  buena praxis de las funciones propias de la tarea del administrador.- 

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