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Consorcios | 03/11/15
No todo lo que brilla es oro

Suele ocurrir que luego de adquirido un inmueble se detecten los llamados vicios ocultos. ¿Hay derecho a reclamar su reparación?

No todo lo que brilla es oro

Por la Dra. Mariana Romero

Suele ocurrir que pasado un tiempo desde que adquirió un inmueble, suelen detectarse defectos de la cosa,  filtraciones o humedad a  consecuencia de una mala impermeabilización o por una mala instalación de las cañerías; o mal funcionamiento de la red eléctrica. Estos son los llamados vicios ocultos que si aparecen en determinados plazos, el adquirente tendrá derecho a reclamar la reparación de estos. Existen también otros vicios que afectan a la estructura que son más complejos de identificar y diagnosticar y que implican un costo de reparación mucho más elevado que los nombrados anteriormente. Frente a esta circunstancia, si se cumplen determinados requisitos establecidos en la ley, el comprador podrá obtener el saneamiento de dichos vicios. Con respecto a la normativa que rige en la materia, el Código Civil y Comercial introdujo una serie de novedades en cuanto a lo que determinaba al respecto el Código Civil; por lo que a continuación se realiza un análisis con las diferencias entre el viejo y el nuevo ordenamiento.

Para ello, primero corresponde aclarar que un vicio oculto es uno escondido o disimulado, es decir, defectos no ostensibles o evidentes. Estos vicios deben deteriorar la esencia de la cosa de tal forma que de haberlos conocido el adquirente no hubiera celebrado el contrato o hubiera pagado un precio menor. 
En el Código Civil, el artículo 2164 determina que son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella.”                                                    

El término redhibitorio viene de redhibir que quiere decir “volver a tener”, se emplea en el sentido que a través de ésta figura se obliga al enajenante a volver a tener la cosa enajenada, restituyendo lo percibido.

El Código de Vélez no discriminaba según tipo de defectos, como si lo hace el Código Civil y Comercial. En este cuerpo normativo no solo se regula los vicios redhibitorios, sino los vicios ocultos en general. Pero el código unificado tiene la particularidad que cuando va a definir que es un vicio oculto en general (art. 1051) hace referencia a “los defectos no comprendidos en las exclusiones del art. 1053”. Es decir, el Código Civil y Comercial define oculto por oposición, nos dice que un defecto no será tal cuando “el adquirente conoció, o debió haber conocido (el vicio) mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición”.

En torno a la naturaleza jurídica de esta especie de la garantía de saneamiento, la doctrina no era pacifica en el Código de Vélez, para la mayoría de la doctrina nacional, el instituto de los vicios redhibitorios era una especie de la denominada garantía de saneamiento. Otros, en cambio, negaban esta configuración afirmando que sería más adecuado hablar de responsabilidad del enajenante caracterizándose como una responsabilidad sin culpa.    
En el Código Civil y Comercial  se ha optado por considerarla ahora como responsabilidad por vicios ocultos, siendo una responsabilidad de tipo objetiva, sin culpa, que obliga al enajenante a restituir las cosas a su estado primitivo (redhibición).

El código unificado, define  a los vicios redhibitorios como “los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor” (art. 1051, inciso b). A partir de la lectura de este articulo, podemos observar que el Cód. Civil y Comercial, incorpora algunas novedades, entre ellas, que la impropiedad de destino de la cosa debe responder a razones estructurales o funcionales, y que la menoscabo de utilidad sea tal que el adquirente hubiese dado un contraprestación “significativamente menor”, no solo “habría dado menos por ella” como sostenía el código de Vélez.

Vicio manifiesto/evidente

El vicio manifiesto o evidente hace irrelevante el estado subjetivo de conocimiento por parte del adquirente y supone sin admitir prueba en contrario, que es conocido e integra la negociación de modo tal que el precio refleja su existencia. En base a ello, por el vicio aparente, es decir, no oculto, no se debe garantía. Ello es así por imperio de las reglas de la buena fe que exige cumplir con lo acordado, porque se ha tenido en cuenta la cosa con sus defectos al momento de contratar. En otras palabras, frente a un vicio conocido se entiende que el adquirente quedo conforme con la cosa recibida. A su vez, el código unificado ha eliminado la referencia específica a la profesionalidad del adquirente, la referencia general a las “circunstancias del caso” lo prevén de manera implícita. Aquí, queda claro, se aplica una regla de debido cuidado; el obrar negligente del comprador no se halla amparado por la ley.

¿Cuáles eran los requisitos que debían reunirse de acuerdo al Código Civil para hacer efectiva la garantía por vicios ocultos y cuáles son los requisitos que se deben cumplir ahora conforme el código unificado?

La doctrina mayoritaria, con relación al Código Civil de Vélez, enunciaba los requisitos que debían cumplirse para que funcionara la garantía por vicios redhibitorios de la siguiente manera: 
a) Debía tratarse de un vicio material en la cosa en sí misma; 
b) Existente al tiempo del negocio; el Art. 2.168 del Cód. Civil, disponía que “Incumbe al adquirente probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición, y no probándolo se juzga que el vicio sobrevino después”
c) El negocio debía ser de transmisión a título oneroso; los vicios ocultos (léase redhibitorios) nacían a partir de los contratos de compraventa para luego extenderse a todos los contratos onerosos. Ante la ausencia de prestación y contraprestación no correspondía analizar vicios ocultos. Ello en base al art. 2.165 del Còdigo Civil que determinaba que “Las acciones que en este título se dan por los vicios redhibitorios de las cosas adquiridas, no comprenden a los adquirentes por título gratuito”
d) Debía estar oculto; 
e) Debía ser grave; 
f) El adquirente debía haberlo ignorado. En relación a ello el  Art. 2.170 del Código Civil  reglaba que “El enajenante está también libre de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio.”
g) No se había realizado un pacto expreso de irresponsabilidad por vicios redhibitorios, ya que por aplicación del Art. 2.166 del viejo ordenamiento, las partes podían restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, siempre que no hubiera dolo en el enajenante.

Por su parte el nuevo ordenamiento añade en relación al punto a) que los defectos deben hacer la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales o disminuir su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, no habría adquirido el bien o hubiera pagado mucho menos. El vicio de una cosa puede observarse desde un punto de vista estructural o funcional, es decir en atención a la afectación per se o bien por afectación al destino de la cosa.                      
b) Defecto existente al tiempo de la adquisición. Según el art. 1053, inc. b, el punto temporal es el de la adquisición de los derechos sobre la cosa. El régimen de los vicios ocultos exige entrega de la cosa. La entrega es un elemento natural del sistema. El adquirente que ha tomado conocimiento del vicio antes de la tradición, puede negarse a recibir la cosa. El inciso b del art. 1053 estipula que “la prueba de su existencia incumbe al adquirente, excepto si el transmitente actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la transmisión, en cuyo caso esa carga de la prueba se invierte.            
c) Transmisión a titulo oneroso. En el régimen del Código Civil, estaban comprendidos todos aquellos contratos onerosos en los cuales existía una ventaja con un sacrificio respectivo. El Código Civil y Comercial, en su art. 1033, dispone su aplicación al transmitente por título oneroso como también a aquellos antecesores, si han efectuado la transferencia a título oneroso. A su vez el artículo 1035 establece: “Adquisición a título gratuito. El adquirente a título gratuito puede ejercer en su provecho las acciones de responsabilidad por saneamiento correspondientes a sus antecesores”                                      
e) Gravedad del defecto. El vicio oculto, para adquirir la calidad de redhibitorio debe ser grave. Según el art. 1051 son tales “los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor”.

En el siguiente número del magazine se abordara el tema referido a las acciones con las que cuenta el afectado y los plazos de prescripción y caducidad de las mismas

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